千亿房企祥生控股再爆雷！“不躺平”却一再违约
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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1060篇原创
6月7日，祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股”）连发两条公告，债务和业绩双双爆雷。
祥生控股是千亿房企中赫赫有名的大黑马。
它仅用时3年，完成了销售额从百亿到千亿的跨越。泰禾、旭辉、恒大、融创等业内以快速进击闻名的大佬们，完成这一目标的耗时也在4—5年，赶不上祥生控股的狂飙速度。而这些大佬中，有的已经在最近两年陷入困境。
如今，挺过了2020—2021年，在降低首付比例及房贷利率、各地“松绑”楼市等政策利好的大环境下，祥生控股能幸运“渡劫”吗？
01
首先来看债券违约消息。
据公告披露，祥生控股有一笔2022年6月7日到期的10.5厘优先票据，但它未能在当天如约偿还2亿美元的本金及利息。
同时，公告称，祥生控股的2022年优先票据将在6月7日到期后，在联交所除牌。
3个月前，祥生控股已经出现过债券违约的情况。
今年3月21日，祥生控股公告披露，未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。但彼时，公告称只是“流动性出现阶段性问题”，祥生控股随后也回应不会躺平。
不过，这次的违约开了一个坏头，4月初，因3月的债券违约，导致出现了祥生控股的其他优先票据交叉违约，其2022年、2023年优先票据一度暂停买卖。
在6月7日债务违约前，祥生控股也在积极筹钱。
6月5日，祥生控股宣布，全资附属公司祥生地产集团有限公司，以9250万元现金，向浙江省交投控股集团有限公司出售湖州交投祥生房地产开发有限公司50%的股权。
公司预期录得收益1.27亿元。不过，当时称出售子公司股权的所得款项将用作一般营运资金。
此外，今年以来，祥生控股先后在1月和3月，出售了三家公司的部分股权，公告披露交易对价分别为：现金3.37亿元、4.87亿元和2.72亿元，所得款项的用途均称是用作公司的一般营运资金。
不知道是受行情影响转让资产难，还是对于业绩的估计过于乐观，抑或是舍不得“贱卖”资产，祥生控股卖资产的节奏和力度并未赶上还债的需求。
02
再看业绩的爆雷。
今年1-5月，祥生控股合约销售总额约为133.71亿元，去年同期为397.5亿元，同比大降66.4%；合约销售面积975,665平方米，同比减少68.6%；合约销售均价为每平米13,705元，比去年同期每平米上涨了905元。
屋漏偏逢连夜雨，今年受疫情反复等多因素的影响，不少行业都受到了冲击。而房地产行业尤甚，祥生控股也不例外。
单看今年5月，其合约销售额为22.47亿元，与4月的22.81亿元相差不大，环比微降。但今年以来，其合约销售额呈逐月下降趋势。
5月底，祥生控股迟到的2021年报终于发布。业绩不佳的情况在去年也已显现，尽管销售数据上不突出，但净利润大降了8成多。
2021年，祥生控股的物业开发及销售收入约为435.6亿元，同比减少6.3%；交付面积同比减少9.8%；平均售价同比上涨了3.9%。
同期，祥生控股的毛利为45.72亿元，同比下滑45.8%；净利润4.81亿元，同比减少84.3%；归母净利润居然为亏损2.15亿元，同比大降108.1%。
而2020年，同样形势严峻的情况下，祥生控股的归母净利润有26.46亿元，为何一年后会变成亏损2亿多？似乎年报中并未给出明确答案。
从毛利率看，2021年为10.5%，比2020年减少了7.6个百分点。
除了受大行情的影响外，年报披露，为了提高资金流动性，其位于三四线城市的项目去化较为缓慢，直白点说就是房子不好卖了，因此进行了打折促销。
另外，联营合营公司带来的利润也并不理想。
在冲击千亿销售目标时，房企们几乎都广泛运用了合营、联营的方式来冲规模。不过，规模和赚钱却是两回事儿。
2021年，祥生控股应占联营公司溢利为9560万，主要是南通项目交付所得；应占合营企业的溢利为3.49亿元。
而这两个数据已经比2020年有所提高了，当年其应占联营公司溢利是亏损了1980万；应占合营企业的溢利仅为200万。
祥生控股2021年45.72亿元的毛利，最终归母净利润为-2.15亿元，实在让人费解。
03
祥生控股曾是千亿房企中赫赫有名的大黑马。2017-2019年，祥生控股的营收增长了近5倍。尤其是2019年，其净利润同比增长超610%！
2020年，祥生控股作为千亿房企俱乐部中，唯一没有上市的地产公司，如愿在同年11月赴港上市。
但上市后，资本市场的钱并不好拿，尤其是对于预期不佳的行业和公司。去年11月18日，千亿房企祥生控股股价腰斩，到如今已跌为“仙股”，股价不足1港元。
近几年，房地产行业经历了监管趋严下的深刻调整，叠加疫情影响，祥生控股不到3年，就从上市巅峰，跌落到爆雷。
相比业绩，祥生控股2021年报中披露的负债信息，更让人担忧。
截至2021年末，祥生控股的净资产负债率依然高达153%，比2020年还提升了16.6个百分点；尽管祥生控股的债务总额减少了25.5%，但同期的融资成本为12.57亿元，比2020年还增加了1.44亿元；而现金及银行结余则减少了65.2%。
对标“三道红线”要求，截至2021年末，祥生控股全部踩线，属于红档房企。真正的危机或许才刚刚拉开序幕。
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